Afin de pouvoir choisir au mieux les conditions de crédit les mieux adaptées à ses attentes d’une part, et d’autre part pour choisir l’organisme de crédit qui offre les meilleurs avantages, l’acquéreur doit nécessairement se pencher préalablement à sa demande de prêt sur un ensemble d’éléments :
Le montant du crédit (la quotité de financement) :
Celui-ci varie d’un organisme de crédit à un autre et peut être calculé soit sur la base de la valeur à l’acte (du compromis de vente) soit sur la base de la valeur d’expertise (payante ou gratuite selon les banques), soit sur la base de la valeur vénale du bien à acquérir.
Selon le cas, cette quotité de financement peut varier de 70 à 100%. Il convient alors de bien se renseigner avant toute décision en comparant le montant du financement proposé par chaque organisme de crédit.
Par exemple, un appartement de 100 m² situé au quartier des hôpitaux à 6.500 dh/m² ayant donc pour valeur vénale 650.000 dh sera ainsi financé à hauteur de 650.000 dh x 75% = 487.500 dh.
Cependant, il est à préciser que le crédit qui sera octroyé à l’acquéreur en fin de parcours sera plutôt déterminé en fonction de ses revenus.
Le taux d’endettement (ou taux de charge / capacité d’endettement)
Le revenu de l’acquéreur contribue largement au calcul du montant de son crédit qui dépend également de son niveau d’endettement.
Ainsi, et d’une manière générale, les organismes de crédit fixent le taux d’endettement global de l’emprunteur entre 35 et 45% de ses revenus nets.
Par exemple, pour un salaire mensuel net de 10.000 dh, le taux d’endettement global (tous crédits confondus) est de 10.000 dh x 40% = 4.000 dh.
Ainsi, dans ce cas, la mensualité que peut supporter cet emprunteur ne peut en aucun cas dépasser 4.000 dh.
La durée de crédit :
En règle générale, la durée maximum d’un crédit logement est de 15 ans.
Cependant, dans certains cas on peut rencontrer des durées qui peuvent atteindre 20 ans.
L’âge maximum :
L’âge maximum à la dernière échéance ne peut en principe dépasser 60 ans (pour des raisons liées à l’assurance et à l’âge de la retraite), toutefois, certains organismes peuvent aller jusqu’à 65 ans.
Le taux :
On distingue deux types de taux sur le marché :
Le taux fixe : celui-ci est fixé au départ dans le contrat de prêt et il demeure valable pour toute la durée du crédit. En conséquence, les mensualités restent stables pour toute cette période. En cas de baisse des taux sur le marché (pour un crédit qui dure en principe 15 ² ans), l’emprunteur ne pourra en aucun cas en bénéficier. Les taux fixes restent cependant relativement chers (entre 8,50 et 10%).
Le taux variable : contrairement au précédent, celui-ci est fonction de l’évolution des taux du marché qui lui servent de référence. Par voie de fait, il peut subir des variations à la hausse comme à la baisse qui doivent être en principe plafonnées. Le taux variable est certes attractif du fait aussi qu’il est souvent plus bas que le taux fixe, mais en revanche, il faut veiller à bien cerner les taux de référence qui ont permis de calculer le taux applicable ainsi que leur évolution. Cependant, l’emprunteur bénéficie de la faculté, en cas de variation à la hausse, de revenir au taux fixe une fois pendant la durée du crédit.
Nous conseillons vivement à l’acquéreur de bien s’informer et de bien comprendre les mécanismes liés à ce type de taux.
Important : Il est à préciser que les taux affichés sont souvent en hors taxes, il faut donc exiger des mensualités (des simulations) en TTC (TVA de 7% comprise).
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Bâtir un bon crédit, c'est commencer par établir un bon plan de financement. Vous connaîtrez ainsi le montant des fonds dont vous pouvez disposer et donc chiffrer le montant possible de l'opération. Concrètement, faites le compte de la somme que vous pouvez investir dans votre projet sans emprunter. C'est votre apport personnel. Plus il sera important, meilleures seront les conditions que vous consentira la banque.
> Je souhaite acheter, mais mon apport personnel est faible. Comment faire ?
En pratique, les banques vous demanderont que 10 % à 30 % de l'opération soit financé par vos économies. Si votre apport est insuffisant, un certain nombre de prêts permet de l'augmenter : il s'agit principalement du prêt à taux 0%, du prêt 1% logement, du prêt aux fonctionnaires, des prêts de caisses de retraite et des prêts départementaux.
> Qu'est ce que la capacité de remboursement ?
Pour déterminer votre capacité de remboursement, listez d'un côté l'ensemble de vos ressources, de l'autre vos dépenses et vos charges. Vous évaluerez ainsi le montant maximal que vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement. Respectez toujours votre capacité d'endettement qui ne doit pas dépasser 30% de votre revenu. Au-delà, il y a risque de surendettement.
> Au-delà du taux d'intérêt, quels sont les frais annexes ?
Pour déterminer le coût total d'un crédit, vous devez vous intéresser au taux effectif global (TEG), qui inclut les frais de dossier et les assurances.
> Frais de dossier : jusqu'à 1% du capital emprunté, souvent plafonné à 4500 F. Leur montant peut être négocié voire supprimé.
> Assurance invalidité-décès : la banque vous l'impose systématiquement car elle lui permet de se protéger si vous décédez ou si votre état de santé ne vous permet plus de travailler.
> Comment financer son projet par la vente de son logement ?
Si vous voulez revendre pour acheter, évitez toute précipitation. Il est effectivement fortement déconseillé d'acheter votre nouveau logement avant d'avoir vendu : vous risqueriez des difficultés financières si votre logement ne trouve pas acquéreur. Toutefois, la formule du prêt relais peut vous dépanner. Aujourd'hui, différents établissements financiers proposent des formules qui vous permettent de financer directement votre nouvelle acquisition, même si vous ne disposer pas des fonds provenant de votre revente. Lorsque vous vendez, le capital que vous dégagez vient en remboursement anticipé du prêt que vous avez consenti à la banque. Il ne vous reste alors qu'à rembourser le prêt que vous aviez prévu à l'origine. Cette formule se révèle beaucoup plus avantageuse que les anciens prêt-relais qui avaient la réputation de coûter cher.
> Peut-on demander à sa banque en France un prêt pour un achat immobilier à l'étranger ?
Un banquier va se montrer souvent réticent à accorder un prêt pour un achat immobilier à l'étranger, en raison de la lourdeur administrative des formalités d'hypothèque. Pour financer un bien immobilier étranger à partir de la France, l'acheteur qui possède un portefeuille de titres suffisamment important peut le donner en garantie pour l'opération. Autre piste à explorer pour éviter une prise de garantie réelle : il est possible de recourir au système du cautionnement. Moyennant le paiement d'une prime d'assurance, des sociétés spécialisées s'engagent à rembourser le crédit en cas de défaillance de l'emprunteur.
Quels que soient la garantie retenue et le type de crédit choisi, il faut dans la plupart des cas avoir au moins 30 % de la valeur totale du bien immobilier en apport personnel.
En zone euro, le financement est moins risqué. Le risque de change, principal frein à la souscription d'un crédit immobilier à l'étranger, est supprimé. Si vous achetez un bien à New York, vos mensualités et la valeur de votre bien seront impactées par la parité dollar/euro.
Les législations de protection des emprunteurs varient fortement d'un pays à l'autre. En empruntant en France, un acquéreur peut aisément rembourser son crédit par anticipation moyennant une faible pénalité. Ce n'est pas le cas par exemple en Allemagne.
Emprunter à l'étranger permet parfois de bénéficier d'innovations ou d'avantages locaux. Des montages financiers particuliers comme en Allemagne, des facilités d'emprunt ou des avantages fiscaux comme au Maroc peuvent orienter vos recherches vers un pays plutôt qu'un autre.
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A la veille de l'adhésion du Maroc à l'article VIII des statuts du FMI, entré en vigueur le 21 Janvier 1993, le Maroc a rendu convertible les opérations courantes, ce qui signifie qu'il s'engage à supprimer de manière irréversible toute restriction sur le plan du change pour les règlements au titre de ces opérations.
A cet effet, dans le domaine du commerce extérieur ne sont plus soumis à une autorisation de l'office des changes d'une part les contrats factoring et d'assurances que les exportateurs souscrivent auprès d'organismes étrangers et d'autre part les reports d'échéance qu'ils accordent à leurs clients.
Quant à la libéralisation des transactions en capital, elle s'est poursuivie avec l'autorisation accordée aux étrangers détenteurs de valeurs mobilières marocaines de gérer directement leurs titres et de les négocier librement sur place ou à l'étranger.
Par ailleurs, afin d'encourager les entreprises de capitaux extérieurs , la réglementation des changes permet aux entreprises marocaines de mobiliser directement ou par l'intermédiaire de leurs banques, des concours extérieurs pour le financement de leurs opérations de commerce extérieur ou d'investissement.
Le processus de libéralisation des relations avec l'extérieur a été en outre appuyé par la possibilité pour les entreprises exportatrices de biens et de services ainsi que pour les ressortissants marocains à l'étranger d'ouvrir des comptes en devises et des comptes en dirhams convertibles.
D'autres mesures sont prises par la réglementation des changes parmi lesquelles on peut citer:
Transfert de l'intégralité (100%) des salaires des étrangers résidents au Maroc;
Transfert des rémunérations dues au titre de l'assistance technique étrangère;
Transfert du au titre de l'assurance et de la réassurance en faveur des non-résidents, des indemnités de sinistre, sans limitation de montant, les rentes et les capitaux alloués en vertu de contrats d'assurance vie.
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Comptes bancaires pour les étrangers
Ces comptes sont ouverts sans autorisation de l'Office des Changes au nom des personnes étrangères non résidentes .
Les "Comptes Convertibles à Terme" sont des comptes destinés à recevoir les fonds appartenant à des personnes physiques ou morales étrangères non résidentes et qui ne bénéficient pas de la garantie de retransfert.
Les titulaires originels des Comptes Convertibles à Terme peuvent utiliser librement les avoirs logés dans ces comptes.
Par ailleurs, ils peuvent céder librement les disponibilités de leurs comptes à des personnes étrangères résidentes ou non résidentes ou à des ressortissants marocains résidents à l'étranger.
Les acquéreurs peuvent utiliser les disponibilités desdits comptes en vue de :
- Financer partiellement des opérations d'investissement au Maroc, à hauteur de 50% de la participation de l'investisseur intéressé. Le reliquat, soit 50% , doit être couvert obligatoirement par apport en devises.
- Couvrir l'intégralité des dépenses engagées en dirhams au Maroc par les sociétés de production cinématographiques étrangères pour le tournage de films au Maroc;
- Acquérir d'une résidence secondaire. Celle-ci doit se situer à l'intérieur d'une zone d'aménagement touristique, et doit être occupée à titre personnel par l'acquéreur;
- Procéder à la souscription par les personnes morales étrangères aux augmentations de capital de leurs filiales installées au Maroc, à hauteur de 50% de leur participation; le reliquat doit être financé en devises.
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Investir 
Financement 